— За последние годы большая часть изменений в сфере недвижимости коснулась застройщиков и порядка работы с новостройками. Из-за возрастающей конкуренции они стараются придумать что-то новое. Раньше, например, предлагались рассрочки на всю стоимость квартиры. Необходимо было раз в квартал вносить очень крупную сумму. и не все могли себе это позволить, поэтому рассрочкой пользовались очень редко. Если у людей были деньги, то они предпочитали вносить всю сумму сразу, не прибегая к периодическим выплатам.
За последние годы изменились и условия: рассрочка теперь идет только на часть первоначального взноса. Людям гораздо комфортнее платить по 20-25 тысяч рублей через ипотеку, не переплачивая проценты, которые бы накопились за долгосрочные выплаты. В плане юридической составляющей Глобально ничего не поменялось. Где-то увеличились госпошлины, где-то приходится переплатить.
Также и в банковской сфере: ничего в этом мире не бывает бесплатно. Если брать кредит на недвижимость, то всегда есть затраты. Иногда необходимо добавить страхование различных видов, но это зависит от особых условий вашего банка.
«Кто-то называет это кризисом, но я считаю, что это путь к новым возможностям. Рынок постоянно меняется — что-то приходит, что-то уходит. Он цикличен, как исторические периоды».
С чем связан рост цен на квартиры?
— Это связано с политической обстановкой в стране, самими застройщиками и инфляцией. У застройщиков растут затраты, есть дополнительные условия кредитования, открытие счетов и многие другие составляющие, которые закладываются в стоимость квартиры. В России разница между ценой на рынке и себестоимостью в среднем составляет около 30%, что значительно выше, чем за рубежом. Вторичный рынок всегда следует за новостройками, потому что спрос рождает предложение. Если у людей есть интерес, это создает рынок недвижимости, где ведутся торги. Покупатели смотрят объявления, подбирая варианты под приемлемую для себя цену.
Несколько лет назад наш город называли самым быстрорастущим в России. Сегодня он стабильно находится в десятке городов по количеству сдаваемых квадратных метров жилья в год. Даже проекты, которые у нас есть, намного интереснее, чем в Питере или Москве. Город активно расширяется во всех направлениях: новые жилые комплексы и загородная недвижимость становятся все более популярными.
В Тюмени регулярно продаются и покупаются квартиры, люди инвестируют для себя, поэтому есть с чем работать. Северяне с возрастом переезжают в Тюмень, потому что климат и условия жизни здесь лучше. Кто-то покупает за наличные, у кого-то сделки проходят полностью дистанционно. Мы общаемся по видеосвязи, и квартиры приобретаются, даже если покупатели не приезжают.«В Тюмени комфортные условия: есть видеонаблюдение, места для прогулок и развитая инфраструктура. Город по уровню жизни намного выше своих конкурентов».
Как формируется процент, который выплачивается риелтору?
— Процент, который выплачивается риелтору варьируется в зависимости от его требований и места работы. У одних он составляет три процента от суммы сделки, у других — два. Есть и просто фиксированная стоимость услуг. В Тюмени только в одной компании около тысячи человек занимается исключительно куплей-продажей. Есть и другие агентства с множеством людей. Есть специалисты, которые работают сами на себя, хорошо зарабатывают и правильно понимают запросы своих клиентов.
Помимо подбора жилья, риелтор также должен понимать юридические аспекты и полностью сопровождать сделку, учитывая экономию в затратах. Некоторые расходы можно убрать, от чего-то наоборот отказываться нельзя. От этой комплексной работы и будет зависеть стоимость услуги, потому что люди должны понимать, за что они платят.
Выгоднее обращаться к банку или откладывать деньги самостоятельно?«Перед началом работы клиенту важно определиться, для чего ему нужна недвижимость — для сдачи в аренду или инвестиций. Риэлтору надо с самого начала понять, с кем он разговаривает, что вам от него нужно и зачем».
— Даже если у вас зарплата один миллион в месяц, то откладывать деньги не имеет смысла, потому что инфляция «съест» большинство ваших сбережений. То, что вы не купите сегодня, через год может стоить значительно больше. Рост экономики и кредитования всегда зависит от базовых ставок. Нужно посчитать, выгодно ли вам брать ипотеку. Варианты приобретения могут быть разные, лучше подбирать те, что требуют меньших затрат.
Рассрочка от застройщика — тоже интересный вариант, особенно с лояльными условиями, при которых можно договориться. Даже после приобретения квартиры это может обойтись дешевле, чем переплата, которая уйдет банку. Услуги и регистрация стандартны, от этого не избавиться. В кредитовании бывают большие переплаты, особенно если считать на срок в 30 лет. Поэтому люди стараются избавиться от «ипотечного рабства» как можно быстрее.
Лучше рассматривать вторичное жилье или квартиру в новостройке?
— Все зависит от каждого человека в отдельности и того, что ему нужно. Новое жилье очень дорогое, но качественное. Также можно сделать все под себя. Кому-то действительно важно, чтобы в квартире до них никто не жил. Некоторые наоборот хотят взять вторичное жилье, но причина чаще всего в финансах. Сейчас рынок покупателя, который диктует свои правила. Торг раньше составлял 2-3% от стоимости квартиры, но сейчас средняя цена торга составляет 200-300 тысяч, а некоторые снижают цену на полмиллиона и больше, потому что им нужны деньги.
Если человек продает и приобретает новое жилье, это следует делать в моменте, чтобы не потерять деньги. Нужно учитывать финансовые обстоятельства и необходимость скорого заезда. С применением ипотеки лучше взять новостройку, особенно с учетом ее высоких ставок. Если сравнить семейные ипотеки с другими условиями, то только кажется, что выходит большая сумма. Раньше расчет без нее был на 30 тысяч ежемесячного платежа, сейчас же эта сумма может составлять и 120 тысяч в месяц.
На что стоит обратить внимание при покупке квартиры?
— При покупке вторичного жилья важными моментами являются состояние квартиры и ее юридическая составляющая. Нужно вживую приезжать и смотреть на нее. Какие бы красивые фотографии ни были, вживую она может выглядеть совершенно иначе. Речь может идти не только о качестве отделки, обратить внимание стоит на планировку. Убедитесь в ее законности, чтобы в будущем не было проблем с продажей.
Важно проверить юридическую составляющую: как квартира была приобретена, есть ли у собственника долги. Бывали такие случаи, когда появлялся другой собственник, о котором вы не знали. Он сможет достаточно просто забрать у вас квартиру через суд. В решении всех этих юридических моментов содействие должно оказать агентство, к которому вы обращаетесь.
При проверке юридической составляющей важно понимать, как составляются документы. Если в квартире остается мебель или техника, то это необходимо прописывать в договоре, а не просто упоминать при продаже. Бывают ситуации, когда прописанный в договоре телевизор кто-то забирает, а кусок линолеума за диваном просто вырезают.«Один мой коллега продавал свою квартиру в доме 2001 года постройки. За 20 лет ее купили семь раз, и однажды пришел человек, который жил много лет за границей, но теперь заявил свои права на квартиру».
Соседи тоже важны, особенно в панельных домах, где слышимость довольно хорошая. Если соседи сверху имеют привычку шуметь, это может создать проблемы. В современных домах такая ситуация бывает реже, так как класс жилья выше. Раньше хрущевки были достаточно распространены, и остался стереотип о том, что не стоит брать первый этаж по самым разным причинам. В новых домах первых этажей, как правило, нет, и коммерция начинается со второго этажа.
Если в квартире есть вентиляционная шахта, которая проходит через кухню, нужно обращать внимание на образование плесени, поскольку ее может быть не видно на первый взгляд. Если ситуация серьезная, придется делать капитальный ремонт, а это очень большие затраты. Нюансов много, и к ним стоит относиться внимательно.
Важно обратить внимание на договор. Он, как правило, типовой, будь то долевое участие или купля-продажа. Всегда проверяйте правильность своих паспортных данных в договоре, вне зависимости от того, кто его составлял. Человеческие ошибки могут быть, поэтому важно проверить все цифры лично. Проверьте адреса и юридическую составляющую квартиры. В расчетах должна быть точно прописана сумма и сроки выполнения. Важно, чтобы все было правильно внесено, иначе возникнут проблемы с «Росреестром».
На какие факторы чаще всего смотрят люди при покупке квартиры?
— Основные факторы выбора жилья зависят от привязки к местоположению и инфраструктуры. Если человек родился в центре мегаполиса, для него не существует другого варианта. Люди, выросшие в Восточном и Южном районе, часто также не хотят уезжать, так как знакомы с местностью, школами и садами. Для них центр города ассоциируется только с пробками и отсутствием парковочных мест. Привязка к местоположению также может быть связана с работой.
Сейчас фокус идет на строительство жилья для семей. Студии потеряли свою популярность. Они по-прежнему строятся, но совсем маленькие — меньше 19-20 квадратных метров — у нас не продаются. Варианты побольше популярны у студентов и молодых семей, которые не могут позволить себе однокомнатные или двухкомнатные квартиры. Разница в цене может достигать нескольких миллионов рублей.«Каждый выбирает для себя — кто-то любит жить в центре, а кто-то предпочитает новые районы».
Студии площадью 25-30 квадратных метров часто имеют планировки, сопоставимые с однокомнатными квартирами. Такие квартиры интересно обставлять, даже если они небольшие. Проблема в том, что в нашем регионе нет предложений со студиями, в которых высокие потолки. У нас прочно установлены архитектурные нормы, из-за которых нельзя сносить несущие стены. Поэтому предложение квартир в формате студий остается ограниченным.
Если брать по количеству комнат, то самый популярный вариант — это двухкомнатная квартира. Многокомнатная квартира нужна в основном семьям с детьми. Трехкомнатные чаще покупают только семьи, которые планируют проживать в одном месте долгое время.
Стоит ли доверять ремонту от застройщика или лучше сделать все самому?
— Если финансовая сторона позволяет, то лучше сделать ремонт самому. Можно выбрать все материалы и лично проверять качество на этапе установки. Ремонт от застройщика чаще называют вариантом для ленивых, который стоит намного дороже, чем черновой вариант помещения. Это экономия времени, но глобально выбора немного, обычно есть всего три-четыре варианта типового ремонта.
Есть подрядчики, с которыми можно договориться и обрисовать проект даже без дизайнера. Они сами закупят все по себестоимости. Качество ремонта также зависит от выбранного подрядчика, поскольку все люди разные. Бывают осечки, так как привлекаются разные подрядные организации на различных этапах. Однако сейчас есть договорная гарантия, как у черновой квартиры, так и у варианта с ремонтом.«Некоторые люди предпочитают удобство и не хотят мучиться. Иногда застройщики сами предлагают такие акции, как, например, ремонт в подарок. Вопрос исключительно в деньгах и готовности потратить свое время и силы».
Какие факторы могут затруднить продажу вторичного жилья?
— Главная трудность состоит в неправильном определении цены квартиры. Люди смотрят максимум топ-10, топ-20 по цене. Если цена их не привлекает, открывать и изучать предложенный вариант они не будут, как бы хороша квартира не была. У людей часто нет времени или желания смотреть много вариантов, они хотят быстро и легко выбрать.
Продавец хочет продать подороже, а покупатель — получить дешевле. Нужно найти своего покупателя и понимать, что есть не только агрегаторы с объявлениями. Существуют разные инструменты для поиска покупателей, и лучше использовать все доступные варианты. Некоторые покупатели, особенно те, кто только переезжает в Тюмень, могут не обращать внимания на такие моменты, как расположение.«Важными критериями для продажи квартиры является количество комнат, цена, год постройки дома и окружающая инфраструктура».
Возможно, найдутся люди, которые не учитывают негативные аспекты, например, близость тюрьмы или даже школы. Лучше обсуждать такие моменты с агентом. Если потребность у людей уже понятна, нужно предлагать только то, что им действительно нужно.
Имеет ли значение время года при продаже и покупке квартиры?
— По статистике зимой продают не так активно, особенно в январе, когда банки не работают, а люди отдыхают. В конце февраля все начинают раскачиваться после отпусков, но это работает не на всех, и дело действительно зависит от конкретного человека.
В текущих условиях вторичная недвижимость практически заморожена из-за недоступности кредитов, а наличные есть не у всех. Сделки проходят в основном за наличные, есть и те, кто берет ипотеку, если им не хватает небольшой суммы. Особой сезонности в продаже и покупке квартир нет. Загородная недвижимость наоборот, имеет небольшую зависимость от времени года: начиная с весны, люди больше интересуются участками и домами, чтобы увидеть, как ведет себя дорога и участок.
Можно ли как-то сэкономить на покупке квартиры?
— Лучший способ сэкономить — это применить правильный подход к выбору с учетом торга. Торг всегда приветствуется, но его нужно грамотно аргументировать. Нужно обосновать, почему вы хотите скидку, например, указать на необходимость ремонта или отсутствие какого-то элемента, например, кухонного гарнитура. Люди адекватно реагируют на такие аргументы, потому что понимают, что это дополнительные затраты.
Если вы используете ипотечные средства, важно понимать, в каком банке вы берете кредит, где можно сэкономить и от чего лучше отказаться. Некоторые банки могут предлагать дополнительные услуги, но стоит быть осторожным, потому что иногда они не несут ответственности за ошибки в договорах. Если вам не нужны дополнительные услуги, лучше отказаться от них, чтобы не платить лишние деньги.
При выборе риэлтора стоит обратить внимание на квалификацию специалиста. Внешний вид играет определенную роль, но гораздо важнее — знание рынка и специфики недвижимости. В процессе общения вы должны понимать, как риелтор задает вопросы и предлагает решения. Неплохо также послушать рекомендации от друзей или родственников, которые уже обращались к риелторам. Даже если специалист выглядит классным и может грамотно говорить, это не гарантирует успеха. Главное, чтобы риелтор обладал знаниями и понимал, что делает, а также брал на себя ответственность, которую клиенты ему передают.
Какие есть виды сделок при продаже квартиры?
— Существует несколько видов сделок. Самое простое — за наличные средства. Составляется договор и деньги переводятся после его регистрации. Ипотечная сделка — это уже посложнее, так как она включает в себя несколько этапов: сначала проверяют, одобрят ли покупателю ипотеку, затем проверяют объект, узнают, готов ли банк кредитовать его, и оценивают риски. Если клиент не сможет платить, это усложняет процесс. В зависимости от ситуации на оформление может уйти больше времени.
Есть также сделки в рассрочку, которые позволяют избежать переплаты. Однако такие случаи довольно редки. Обычно это происходит, когда стороны договариваются о небольшой сумме, которую можно выплатить за несколько месяцев. Дарение — это самый простой вариант, когда кто-то просто передает квартиру другому человеку без денежных расчетов.
В каких районах Тюмени квартиры продаются лучше и хуже всего?
— Сейчас в Тюмени хорошо продаются квартиры вокруг Тарманского озера с новой застройкой и экопарком, где проходит много мероприятий. Это популярные места, цены там уже сравнялись с центром. Например, квартиры в Европейском квартале стоят около 150 000 за квадратный метр, а некоторые уже 200 000. Пятый Заречный микрорайон также находится в топе запросов.
В центре города и особенно на Московском тракте, спрос остается высоким, несмотря на то, что домов там в целом не особо много, в основном вторичное жилье. В центре также есть много старых домов, которые подлежат сносу. Частный сектор находится в состоянии ожидания, пока землю не продали и не определились с использованием. Есть и крупные торговые центры, такие как «Сити Молл», которые способствуют интересу к этому району. В будущем ожидается еще больше застройки в направлении Тобольского тракта.
Хуже всего продаются районы, репутация которых связана с криминалом и не самыми хорошими моментами, которые там происходили. В основном там живет определенный контингент, и поэтому большинство людей, особенно семейных, не готовы туда ездить, даже если там есть знакомые. Спрос очень маленький, из-за чего цена на квартиры ниже.
Самая непривлекательная ситуация наблюдается в районе, где нет внутренней инфраструктуры. Хотя жилье там вроде есть, дома старые, а развиваться некуда. Там много промышленных зон, склады, и выезд из района проблематичен. Таким образом, район стал промышленным, и на его окраинах пытаются что-то строить, но не в масштабах, как в других районах.
Среди самых криминальных районов выделяют КПД и Маяк. На КПД строятся новые пятиэтажки, удобно добираться до центра, есть территории для прогулок. Ожидается, что контингент будет меняться: кто-то переедет, кто-то получит новые квартиры. О серьезном криминале там давно ничего не слышно. На Маяке также строятся новые жилые комплексы и район постепенно меняется.
Ситуация в этих районах требует много времени на преобразование. Даже Лесобаза начинает меняться и приобретать уже другую репутацию за счет новостроек. За всю свою практику я не слышал о том, чтобы квартиру покупали в микрорайоне «Югра». Вроде и неплохие дома, но очень много промзоны и складских помещений. Негде гулять и далеко до центра города. Выехать оттуда тоже проблематично.
Какой у вас был самый необычный случай за всю практику?
— Ко мне пришел состоятельный мужчина, который захотел купить коттедж за хорошую сумму — 108 миллионов. Он сказал, что, возможно, уедет в командировку и будет без связи. В итоге он пропал на месяц. Я не знал, что думать, но он неожиданно позвонил в два часа ночи и сказал, что покупает дом, о котором мы с ним говорили.
Он сообщил, что прилетит через 40 минут и мы должны встретиться в офисе, потому что он через несколько часов снова улетает. На этот раз уже отдыхать. Мы действительно встретились этой же ночью. Когда он пришел, то оставил мне все документы, необходимые для подписания договора и доверенность на покупку. Также он принес с собой 18 миллионов наличными в обычном черном пакете и уехал. После этого я направился домой на такси домой с мешком денег и с доверенностью.
В итоге все закончилось хорошо: я все оформил, внес сумму, которую он мне оставил и через какое-то время он вернулся , забрал ключи и документы. Мы до сих пор общаемся. Есть клиенты, с которыми поддерживаем связь даже после завершения сделки.
«Эта работа мне интересна, потому что я люблю общаться с людьми. Каждый из них уникален, и в ходе общения я пытаюсь понять их, даже если они ведут себя по-разному, как в сериалах».